Prüfen, dann entscheiden.
Ich prüfe die Unterlagen einer Immobilie, bevor Sie sich binden — und sage Ihnen in verständlichem Deutsch, was darin steht, was fehlt und was sich widerspricht.
Schicken Sie mir zuerst das Exposé. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine ehrliche Einschätzung, ob überhaupt etwas zu prüfen ist — kostenlos.
- Erster Schritt
- Kostenlos — Einschätzung in 24 Stunden
- Honorar bei Beauftragung
- 2.500 € fest, unabhängig vom Kaufpreis
- Zahlung
- Rechnung nach Abschluss. Keine Vorkasse.
- Provision
- Keine. Weder genommen noch gezahlt.
In Spanien prüft niemand für Sie
Der deutsche Immobilienkauf ist von Institutionen umstellt, die mitdenken. Der spanische nicht. Hier trägt der Käufer die Hauptverantwortung dafür, dass geprüft wird — und nach der Beurkundung sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar.
Das Problem ist selten ein einzelnes Dokument. Grundbuch, Kataster, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energieausweis und der Text des Inserats stammen aus verschiedenen Quellen, entstehen zu verschiedenen Zeitpunkten und werden fast nie nebeneinandergelegt.
Die teuren Überraschungen stehen in keinem der Dokumente. Sie liegen in den Lücken dazwischen.
Drei Unterschiede, die den Befund erst belastbar machen
Festpreis statt Prozente
2.500 €, ob die Immobilie 400.000 € oder vier Millionen kostet. Wer prozentual am Kaufpreis mitverdient, hat ein wirtschaftliches Interesse daran, dass Sie kaufen. Ich habe keines.
Vor der Bindung, nicht danach
Der Anwalt kommt meist nach der Reservierung oder dem Arras-Vertrag — also nachdem Geld geflossen ist. Die Prüfung läuft in dem Fenster davor, in dem Informationen noch den Preis verändern können.
Einordnung, keine Übersetzung
Sie bekommen keine übersetzten spanischen Urkunden, sondern ein Urteil: was normal ist, was auffällig ist und welche Frage Sie stellen müssen, bevor Sie unterschreiben.
Dieselbe Zahl, zweimal, im selben Exposé
Beworben wurde das Objekt mit einem genehmigten Projekt für 680 m² Neubaufläche, zu einem Kaufpreis von 1,85 Millionen Euro. Die zulässige Baumasse leitet sich aus der Grundstücksgröße ab. Die Abweichung ist damit kein Tippfehler, sondern die Frage, ob das genehmigte Projekt überhaupt trägt.
Der Fund steht in keinem einzelnen Dokument. Er entsteht erst, wenn man sie nebeneinanderlegt.
Was geprüft wird
Acht Bereiche, jeweils aus mehreren Quellen gegengelesen. Die vollständige Liste steht auf der Leistungsseite.
- Nota Simple — Eigentümer, Lasten, Hypotheken, Dienstbarkeiten
- Kataster — Abgleich von Fläche, Baujahr und Referenz mit dem Grundbuch
- Bauliche Legalität — Genehmigungen, Bestandsschutz, laufende Verfahren
- Cédula de habitabilidad — Vorhandensein, Gültigkeit, Personenzahl
- ETV-Lizenz — Bestand, Übertragbarkeit, Auflagen
- Bodenklassifizierung — urbano oder rústico, Schutzgebiete, Bebaubarkeit
- Ver- und Entsorgung — Wasser, Abwasser, Strom, Photovoltaik
- Steuern & Abgaben — IBI, Rückstände, 3 %-Einbehalt bei Nichtansässigen
2.500 €
Festpreis je Objekt · unabhängig vom Kaufpreis
Rechnung nach Abschluss — keine Vorkasse
Zzgl. IVA soweit anwendbar
Zum Vergleich: Rechtsanwälte auf Mallorca berechnen für die Kaufbegleitung üblicherweise 0,5 % bis 1,5 % des Kaufpreises. Bei zwei Millionen Euro sind das 10.000 € bis 30.000 €.
Die Prüfung ersetzt den Anwalt nicht — sie kommt davor und macht seine Arbeit kürzer. Und sie kostet dasselbe, ob sie nichts findet oder eine sechsstellige Frage aufwirft.
Kein vergleichbarer Anbieter auf Mallorca nennt sein Honorar, ohne dass Sie vorher anrufen müssen. Ich halte das für den falschen Anfang einer Vertrauensbeziehung.
Was Käufer zuerst wissen wollen
Was kostet eine Kaufprüfung auf Mallorca?
Bei mir 2.500 € als Festpreis, unabhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Rechtsanwälte auf Mallorca berechnen für die Kaufbegleitung üblicherweise 0,5 % bis 1,5 % des Kaufpreises zuzüglich IVA — bei einer Immobilie für zwei Millionen Euro sind das 10.000 € bis 30.000 €. Der Festpreis ist bewusst gewählt: Wer prozentual am Kaufpreis verdient, verdient mehr, wenn Sie kaufen.
Ersetzt die Kaufprüfung einen Anwalt?
Nein, und sie soll es auch nicht. Ich mache keine Rechtsberatung und beurkunde nichts. Die Prüfung läuft vor dem Anwalt: Sie erhalten einen geordneten Aktenstand und eine klare Liste offener Punkte, bevor Sie eine Reservierung oder einen Arras-Vertrag unterschreiben. Ihr Anwalt arbeitet danach schneller, weil er nicht bei null anfängt.
Wie lange dauert eine Prüfung?
In der Regel fünf Arbeitstage ab Vorliegen der Unterlagen. Wenn eine Frist läuft — etwa eine Reservierungsfrist —, sagen Sie mir das vorab; kürzere Bearbeitung ist meist möglich.
Was passiert, wenn die Prüfung nichts findet?
Dann haben Sie Sicherheit gekauft, und das ist ein gutes Ergebnis. Sie bekommen in jedem Fall einen vollständigen Bericht mit allen geprüften Quellen — auch als Dokumentation für Ihre Bank, Ihren Steuerberater oder einen späteren Weiterverkauf.
Arbeiten Sie mit Maklern zusammen?
Ich nehme keine Vermittlungsprovision und zahle keine. Ich verkaufe keine Immobilien und bin an keinem Abschluss beteiligt. Das ist keine Höflichkeitsfloskel, sondern die Bedingung dafür, dass mein Ergebnis überhaupt etwas wert ist.
Muss ich schon eine konkrete Immobilie haben?
Ja. Die Prüfung bezieht sich immer auf ein konkretes Objekt. Schicken Sie mir das Exposé oder den Link zum Inserat, und ich sage Ihnen vorab kostenlos, ob eine Prüfung in diesem Fall überhaupt sinnvoll ist.
Schicken Sie mir das Exposé.
Kostenlose Ersteinschätzung innerhalb von 24 Stunden — ob bei diesem Objekt überhaupt etwas zu prüfen ist. Kein Termin, kein Verkaufsgespräch, keine Verpflichtung. Wenn ich der Meinung bin, dass sich eine Prüfung nicht lohnt, sage ich Ihnen das.